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Verwaltungsvorlage (Modernisierung des Stadthauses)

                                    
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Vorlage des Oberbürgermeisters der Stadt Krefeld
öffentlich

Datum 29.09.2016

Nr.

2948 /16

Anlage-Nr.

FB/Geschäftszeichen: - V-PM / ah Beratungsfolge:

Sitzungstermin:

Ausschuss für Bauen, Wohnen und Mobilität

16.11.2016

Ausschuss für Verwaltung, Vergabe, Ordnung und Sicherheit

24.11.2016

Haupt- und Beschwerdeausschuss

08.12.2016

Rat

08.12.2016

Betreff
Modernisierung des Stadthauses

Beschlussentwurf:
Der Ausschuss für Verwaltung, Vergabe, Ordnung und Sicherheit , der Ausschuss für Bauen, Wohnen und
Mobilität und der Haupt- und Beschwerdeausschuss empfehlen dem Rat folgende Beschlussfassung:
I.
II.

Das Stadthaus wird auf der Grundlage der vorgestellten Planung modernisiert.
Die Modernisierung erfolgt im Wege eines ÖPP-Modells (als Inhabermodell).

Der Rat beschließt die vorgenannten Punkte I und II

Unmittelbare finanzielle Auswirkungen X ja
Finanzielle Auswirkungen und Begründung auf den Folgeseiten

nein

Begründung

Seite 1

Finanzielle Auswirkungen

Vorlage-Nr. 2948 /16

Die unmittelbaren finanziellen Auswirkungen des Beschlusses sind im Haushaltsplan berücksichtigt:
ja

nein

Innenauftrag:
Kostenart:
PSP-Element:
Nach Durchführung der Maßnahme ergeben sich dauernde Auswirkungen auf die Haushaltswirtschaft:

Personalkosten
Sachkosten
Kapitalkosten
(Abschreibungen oder Zinsen)
Kosten insgesamt
abzüglich

0,00 EUR

- Erträge
- Einsparungen

0,00 EUR

Bemerkungen
Der Haushaltsentwurf sieht bei der mittelfristigen Finanzplanung unter dem PSP-Element
7.660503.700.100 investive Haushaltsmittel für die Modernisierung des Stadthauses in Höhe von
1.747.000 Euro für 2016 und insgesamt 5,2 Mio. Euro, verteilt auf die Jahre 2017 bis 2020 vor. Mit der
Übernahme und Bezug des modernisierten Stadthauses ergibt sich die haushalterische Zuordnung für die
kommenden Jahre (konsumtiv/investiv).

Begründung

Seite 2

Vorbemerkungen:
Die Mitglieder des Rates haben im Vorfeld der Ratssitzung folgende Unterlagen erhalten:
I.
II.
III.
IV.

Vorlage AK-Politik vom 30.06.2016
Präsentation von Geschäftsbereich V im AK-Politik am 30.06.16
Präsentation von PSPC im AK Politik am 30.06.2016
Abschlussbericht PSPC ( Anlagen Risikobewertung und Zahlungsströme ÖPP/Eigenrealisierung)

Das nachfolgende Management Summary komprimiert diese umfangreichen Papiere auf die wesentlichen entscheidungsrelevanten Faktoren.
Im Anschluss werden in dieser Vorlage die bisherige Entwicklung, durchgeführte Untersuchungen und
Planungen zusammenfassend dargestellt. Die o.g. Unterlagen I bis IV sind für ein weitergehendes vertiefendes Studium nochmals als Anlage beigefügt.

Management Summary:
Aufgabe:
Das Stadthaus ist aufgrund seiner mangelhaften baulichen Substanz nicht mehr ("Hochhaus") bzw. nur
noch sehr begrenzt ("Flachbau") als Bürogebäude nutzbar. Das betrifft insbesondere die Gebäudehülle,
Fenster, Innenausbau, technische Anlagen und den gesamten Brandschutz. Die technischen Anlagen sind
als komplett abgängig zu bezeichnen, so dass bei deren Erneuerung tiefe Eingriffe in sämtliche Ausbaugewerke erforderlich werden. Es ist von einer Grundsanierung , die in weiten Bereichen, insbesondere im
Hochhaus, einen Rückbau bis auf die Rohbaukonstruktion zum Inhalt haben wird, auszugehen.
Architekt des Gebäudekomplexes war Egon Eiermann, der als einer der bedeutensten Architekten der
deutschen Nachkriegszeit gilt. Vom Gebäudekomplex stehen fünf Bauteile wegen seiner überregionalen
baugeschichtlichen Bedeutung unter Denkmalschutz (dreigeschossiger Flachbau mit Vordach, Verbindungsglasgang, Treppenturm, 8-geschossiges Hochhaus und Rampe).
Auf der Basis der Grundsatzentscheidung des Rates zum Erhalt des Verwaltungsstandortes „Stadthaus“
am Konrad-Adenauer-Platz 17 vom 01.12.2011 hat die Verwaltung belastbare Grundlagen (Bedarfsanalyse und Bestandserfassung, Kosten-, Finanzierungs- und Zeitplanung) für eine abschließende Entscheidung
erarbeitet.
Ziel ist es, in dem bestehenden Gebäudeensemble (ca. 24.000 m² BGF) barrierefrei einen zukunftsfähigen
und nachhaltigen Verwaltungsbau für mindestens 650 Bedienstete der Stadt Krefeld entstehen zu lassen.
Entscheidungsperspektive:
Es ist zu entscheiden, ob das Stadthaus aufgrund der vorgestellten Planung umfassend modernisiert werden soll. Die Planung sieht im Kern folgendes vor:
• Barrierefreie Unterbringung von Bürgerserviceleistungen in einem „Front-Office“ in unmittelbarer
Nähe zum Haupteingang im EG Ostflügel für alle städtischen Kundendienstleistungen.
• Konzentration aller Bereiche mit häufigen Bürgerkontakten im Flachbau.
• Realisierung einer zusammenhängenden Besprechungszone im 1. OG Westflügel Flachbau.
• Umnutzung der ehemaligen Kantine im 8. OG als Besprechungs-, Sitzungs- und Vortragssaal unter
weitgehender Beibehaltung der denkmalpflegerisch bedeutsamen, gut erhaltenen Baudetails sowie
der transparenten Raumsituation.
• Das Rampengebäude am Hochhaus soll denkmalgerecht auf seine ursprüngliche Form zurückgebaut
und als barrierefreies nördliches Eingangsgebäude für Beschäftigte im Stadthaus genutzt werden.
• Die Fahrradhalle wird reaktiviert.
• Die Gebäudeteile werden unter Berücksichtigung des Denkmalschutzes in mehrere differenziert zu
behandelnde Zonen aufgeteilt. Ein konservatorischer Ansatz bei weitgehendem Erhalt der Originalbausubstanz von Egon Eiermann ist in den entsprechend gut erhaltenen Teilen der Mittelzone des

Begründung

•

•
•
•

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Flachbaus, in den Treppenhäusern, dem verglasten Verbindungsgang sowie für das 8. OG berücksichtigt.
Im West- und Ostflügel des Flachbaus ist der Austausch der Stahlfenster in den Arbeitsplatzbereichen
sowie der maroden Holzrolläden geplant. Dabei ist eine denkmalgerecht behutsame Aufarbeitung der
Fassaden ohne äußere Dämmmaßnahmen vorgesehen. Die energetische Optimierung erfolgt ausschließlich mit Innendämmungsmaßnahmen.
Zwei zusätzliche Aufzüge zur Sicherstellung einer umfassenden Barrierefreiheit und erforderlichen
Lüftungsanlagen werden im Westflügel realisiert. Die Dächer werden neu gedämmt und abgedichtet.
Das Hochhaus wird vom UG bis zum 7. OG entkernt und komplett neu aufgebaut.
Rampe und Fahrradhalle werden auf den ursprünglichen Zustand (Erbauung) zurückgebaut. Nachträglich hinzugefügte Ein- und Anbauten werden entfernt.

Die Kostenberechnung ergibt eine Gesamtsumme in Höhe von 63,15 Mio. Euro (vor Indexierung) für die
umfassende, denkmalgeschützte Modernisierung des Stadthauses, bei exakter Mengenermittlung gemäß
Elementmethodik und auf der Basis einer vertieften Vorplanung LPH 2 + HOAI.
Bei der Kostenberechnung handelt es sich um eine kritische Betrachtung. Kostenreduzierungen durch
geringeren Aufwand, z.B. beim Denkmalschutz, sowie mögliche Finanzierungserleichterungen durch Fördermittel aus dem Denkmalschutz (Bundesprogramm, Deutsche Stiftung Denkmalschutz usw.) und durch
veränderte Anforderungen (z.B. den Verzicht auf das zunächst geplante Restaurant) werden angestrebt.
Alternativenbetrachtung:
Als Ergebnis der Diskussion im begleitenden Arbeitskreis des Rates wurde die Prüfung und der Abgleich
folgender Varianten durchgeführt:
Variante 0:
Beibehaltung Ist-Zustand/Anmietung
Variante 1:
Modernisierung Stadthaus
Variante 2:
Neubau auf städtischem Grundstück (Willy-Brandt-Platz)
Kriterien:
Die Wirtschaftlichkeitsuntersuchung hat das renommierte Unternehmen PSPC, Rosenthaler Str. 46/47,
Berlin auf der Grundlage der Kostenberechnung von RKW mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und
Finanzierungsmodellen unter Einbeziehung einer Risikobewertung vorgenommen. PSPC hat bei seiner
Wirtschaftlichkeitsuntersuchung bei allen drei Varianten auf der Grundlage der Investitions- und Finanzierungskosten, der Kosten für Instandhaltung, Bedienung TGA, usw. und der Risiken eine Berechnung mit
einer Periodisierung der Zahlungsströme auf 30 Jahre zuzüglich Planungs- und Bauphase durchgeführt.
Zusammenfassend kommen die Gutachter bei dem Vergleich zu dem Lebenszyklus von 30 Jahren zu dem
Ergebnis, dass die Beibehaltung des „Ist-Zustandes“, d.h. Anmietungen von mehreren externen Standorten, die mit großem Abstand unwirtschaftlichste Lösung und keine Alternative zur Modernisierung
Stadthaus bzw. zu einem Neubau darstellt.
In seinen weiteren Prüfungen stellt der Gutachter fest, dass die Modernisierung des Stadthauses unter
Berücksichtigung der Bestandssicherung über 30 Jahre (ohne finanzielle Zuwendungen „Dritter“) im Vergleich zu einem Neubau die wirtschaftlichste Realisierungsvariante darstellt.
In der Modernisierungsvariante betragen die laufenden Aufwendungen (Abschreibungen, Anmietung,
Betrieb, Instandhaltung, Energie, Finanzierung und Leerstandsmanagement) über den Betrachtungszeitraum rund -128,00 Mio. €. Die Aufwendungen innerhalb der Neubauvariante belaufen sich auf rund 130,30 Mio. €. Der Buchwert nach 30 Jahren beträgt in der Modernisierungsvariante 46,1 Mio. € und in
der Neubauvariante 44,9 Mio. €. Im Ergebnis stellt sich nach der NKF-Betrachtung die Modernisierung mit
einer saldierten Ressourcenveränderung von -81,8 Mio. € wirtschaftlich im Vergleich zum Neubau mit
einem Wert von -85,4 Mio. € dar.
Die absolute Vorteilhaftigkeit beträgt über die Laufzeit bezogen auf den Ressourcenverbrauch -4,30 Mio.
€ zugunsten der Modernisierungsvariante.

Begründung

Seite 4

Darüber hinaus wirken sich folgende Aspekte zugunsten der Modernisierung des Stadthauses aus:
• Realisierung von Veräußerungserlösen für das städtische Grundstück Willy Brandt Platz
• Denkmalbedingte Leerstandsverwaltung (Rechtlich kaum durchsetzbare Abbruchperspektive für das
Eiermann-Stadthaus zusätzlich mit +/- Null € Perspektive für Abbruch und Nachverwertung)
• Optimierung der bürgerorientierten Dienstleistung an einer Stelle
• Reduktion der verwaltungsinternen Mehraufwendungen bei einer Ein-Standortlösung
• aktuell bewilligter Denkmalzuschuss für einen 1. BA i.H.v. 300.000 €
• Aussicht auf zusätzliche Fördermittel für die weiteren Bauabschnitte
• städtebauliche Weiterentwicklung des Umfeldes und die unmittelbare Nachbarschaft von Bauten von
Eiermann und Mies van der Rohe an der Girmesgath
Entscheidungsempfehlung:
Es wird empfohlen, das Stadthaus aufgrund der vorgestellten Planung zu modernisieren. Entsprechend
der Empfehlung des Gutachters sollte die Modernisierung im Rahmen eines ÖPP-Modells (Inhabermodell)
realisiert werden. PSPC ist in seinem Gutachten zum Ergebnis gekommen, dass das ÖPP-Modell, im Vergleich zur Eigenrealisierung, die wirtschaftlich vorteilhafte Beschaffungsvariante darstellt.

Ausführliche Darstellung der Rahmenbedingungen:
Aufgrund der Grundsatzentscheidung des Rates zum Erhalt des Verwaltungsstandortes „Stadthaus“ am
Konrad-Adenauer-Platz 17 vom 01.12.2011 hat die Verwaltung belastbare Grundlagen (Bedarfsanalyse
und Bestandserfassung, Kosten-, Finanzierungs- und Zeitplanung) für eine abschließende Entscheidung
erarbeitet.
Der Gebäudekomplex „Stadthaus“ besteht aus 10 Gebäudeteilen:

Begründung

Seite 5

Das Stadthaus wurde in den 1950er Jahren (im Wesentlichen in zwei Bauabschnitten, Flachbau 1953/54
und Hochbau 1955/56) als Verwaltungs- und Lagergebäude für die vereinigte Seidenweberrei AG – Krefeld (Verseidag) errichtet.
Die Stadt Krefeld hat den Gesamtkomplex 1977 erworben und den Hochbau für Verwaltungszwecke
umgebaut.
Nach erheblichen technischen Problemen wurde der Hochbau ab 2014 komplett, der Flachbau in Teilen,
freigezogen. Der Flachbau ist so lange am Netz zu halten, bis der im Dezember 2015 beschlossene Neubau des TDZ mit dem neuen Serverstandort für die Stadt Krefeld betriebssicher im Netz etabliert ist.
Die Bestandsaufnahme und die statische Bewertung (assmann gruppe; Dezember 2013) hat im Wesentlichen folgendes ergeben:
•
•
•

Gute Qualität der tragenden Stahlbetonkonstruktion ermöglicht eine weitere Nutzung und bietet eine
hohe Flexibilität für die Nutzung als Verwaltungsstandort.
Technische Anlagen sind umfassend zu erneuern.
Erforderlich ist in weiten Teilen der Rückbau auf die Rohbaukonstruktion und eine Grundsanierung
inkl. energetischer Maßnahmen an der Gebäudehülle.

Das auf dieser Grundlage beauftragte Büro RKW, Rhode Kellermann Wawrowsky, Düsseldorf hat im Juni
2014 eine Machbarkeitsstudie mit folgenden Ergebnissen durchgeführt:
•
•
•
•

Die Bedarfsdeckung (IT/TK, Zentrale Dienste und Stadtarchiv) am Standort ist, auch unter umfassender Berücksichtigung von Denkmalschutzaspekten, realisierbar.
Optimaler Standort für ein Technik- und Dienstleistungszentrum (TDZ) ist das Baufeld östlich der
Halle und des Stadtarchivs, im rückwärtigen Bereich, mit "Andockmöglichkeit" an das Stadtarchiv.
Als optimale Gebäudehülle wurde die Bauform "Riegel" ermittelt.
In einem zweigeschossigen Riegel (ca. 90 x 14 m) wird der Bedarf zu 100% gedeckt.

Begründung

Seite 6

Der Neubau des TDZ auf dem Stadthausgelände realisiert die Chance, die gesamtstädtische IT/TK Technik
(inkl. des „Knotenpunktes“) an einer Stelle zu bündeln und städtische Nutzungen mit technisch sehr ähnlichen, hohen Anforderungen an die Sicherheit und die Klima- und Raumtechnik in einem Gebäude zu
konzentrieren, so dass diese speziellen Anforderungen in den weiteren Baubereichen nicht oder nur noch
in einem geringen Umfang erfüllt werden müssen.
Folgende Bedarfe werden durch das TDZ gedeckt:
• Unterbringung des Zentralen Servers der IT- und TK- Technik einschl. der arbeitsplatzbezogenen Büroflächen (5 MA)
• Erweiterung um Archivflächen des Stadtarchivs um ca. 1000 qm
• Unterbringung der Zentralen Dienste (Botenmeisterei, Repro, Druck, Materialverwaltung) mit ca. 700
qm (10 MA)
• Büroflächen für ca. 80 MA mit den jeweiligen Sozial- und Funktionsräumen.
Das TDZ kann aber auch autark - unabhängig vom Stadthaus - betrieben werden.
Ein zweiter Abschnitt besteht in der Ertüchtigung des angrenzenden Stadtarchivs unter laufendem Betrieb. Planung und Ausführung laufen parallel zum Neubau.
Nach Fertigstellung des TDZ erfolgt der Abbruch der Halle der zentralen Dienste und des Verbindungsgangs.

Mit Beschluss vom 09.12.2015 hat der Ausschuss für Bauen, Wohnen und Mobilität der vorgelegten Planung zugestimmt und die Kosten (Neubau TDZ: 11.524.000 Euro; Abbruch: 360.000 Euro; Ertüchtigung
Stadtarchiv: 745.000 Euro) festgesetzt. Der Haupt- und Beschwerdeausschuss hat mit Datum vom
10.12.2015 der Auftragsvergabe der Generalplanung (Leistungsstufe 2) an das Büro RKW, Rhode Kellermann Wawrowsky, Düsseldorf zugestimmt.
Nach dem aktuellen Planungsstand wird das TDZ bis Ende 2018 fertiggestellt und bezugsfertig sein. Mit
dem "Umzug" des Zentralen Servers aus dem Stadthaus in das TDZ könnten die Modernisierungsarbeiten
im Stadthaus beginnen.

Untersuchung zur Modernisierung des Stadthauses Krefeld:

Begründung

Seite 7

Aufgrund des Dringlichkeitsbeschlusses vom 17.12.2014 wurde das Büro RKW Rhode Kellermann
Wawrowsky GmbH&Co KG, Düsseldorf, mit den Generalplanerleistungen für die Modernisierung des
Stadthauses Krefeld, zunächst in den Leistungsstufen 1 bis 2+, beauftragt.
Das Nutzungskonzept für den Flachbau basiert auf folgenden Vorgaben:
• Unterbringung der Bürgerserviceleistungen in einem „Front-Office“ in unmittelbarer Nähe zum
Haupteingang im EG Ostflügel für alle städtischen Kundendienstleistungen.
• Bereiche mit häufigen Bürgerkontakten werden im Flachbau untergebracht.
• Bürgeroffene Cafeteria mit Ausgabebereich in räumlicher Zuordnung zu dem Bürgerservicebereich im
Flachbau.
• Zusammenhängende Besprechungszone im 1. OG Westflügel Flachbau.
• Büroflächen im Flachbau, unter Berücksichtigung der gebäudetechnischen Rahmenbedingungen sowie denkmalpflegerischer Belange, bestandsorientiert in Zellenstruktur geplant.
Das Nutzungskonzept für das Hochhaus basiert auf folgenden Vorgaben:
• Erdgeschoss bis 7. OG : Umsetzung von flexiblen Büroflächenkonzepten. Dabei sind die konkreten
Ausbaustandards für die Büroflächen (=alternativ: moderne, offene Bürolandschaften, Teambüros,
Einer- und Zweierbüros usw.) im Zuge der weiteren Planung noch zu entscheiden. Die Ergebnisse der
Mitarbeiterbefragung „Arbeiten in Zukunft“ sind dabei in die Überlegungen mit einzubeziehen.
• Umnutzung der ehemaligen Kantine im 8. OG als Besprechungs-, Sitzungs- und Vortragssaal unter
Beibehaltung der denkmalpflegerisch bedeutsamen, gut erhaltenen Baudetails sowie der transparenten Raumsituation.
• Umnutzung des ehemaligen Kinoraums zu einem zweiten mittelgroßen Besprechungsraum.
• Unterbringung einer kleinen Catering-Küche im Nordkern zur Versorgung der Ebene 8
• Das Rampengebäude am Hochhaus soll in seiner ursprünglichen baulichen Form als barrierefreies
nördliches Eingangsgebäude für Beschäftigte im Stadthaus genutzt werden.
Die ehemalige Fahrradhalle wird auf der Grundlage der Bestandsaufnahme und des Sanierungskonzeptes
von November 2013 (Ing.-Büro Neubert) reaktiviert.
Der gesamte Stadthauskomplex wird unter Berücksichtigung des Denkmalschutzes in mehrere differenziert zu behandelnde Zonen aufgeteilt. Ein konservatorischer Ansatz bei weitgehendem Erhalt der Originalbausubstanz von Egon Eiermann ist in den entsprechend gut erhaltenen Teilen der Mittelzone des
Flachbaus, in den Treppenhäusern, dem verglasten Verbindungsgang sowie für das 8. OG berücksichtigt.

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Seite 8

Im West- und Ostflügel des Flachbaus sind der Rückbau auf Rohbau und der Austausch der Stahlfenster in
den Arbeitsplatzbereichen sowie Holzrolläden geplant. Dabei isteine denkmalgerecht behutsame Aufarbeitung der Fassaden ohne äußere Dämmmaßnahmen vorgesehen. Die energetische Optimierung erfolgt
ausschließlich mit Innendämmungsmaßnahmen.
Zwei zusätzliche Aufzüge zur Sicherstellung einer umfassenden Barrierefreiheit und die erforderlichen
Lüftungsanlagen werden im Westflügel hergestellt. Die Dächer werden neu gedämmt und abgedichtet.
Die Bürozonen im West- und Ostflügel erhalten Wände und Bürotüren mit seitlichem Glasfeld. In der
Besprechungszone sowie in den Teeküchen sind Ganzglaswände geplant.
Die gut erhaltenen Werkstein-Bodenbeläge sowie alle Wand- und Deckenoberflächen in den Treppenhäusern werden aufgearbeitet. Die vorhandenen Geländer werden auf Originalzustand zurückgebaut.
In den Flügelbauten sollen in den Arbeitsplatzbereichen neue Stahlfenster mit Wärmeschutzverglasung
und gedämmten Profilen eingebaut werden. Der Sonnenschutz erfolgt mit neuen Holzrollläden und neuen Ausstellern in Anlehnung an das Original. Schwingflügel, Aussteller und Rollladen werden motorisch
betrieben und auf die Gebäudeleittechnik (GLT) aufgeschaltet (Nachtauskühlung).
Das Hochhaus wird vom UG bis zum 7. OG entkernt und komplett neu aufgebaut. Das 8. OG wird weitgehend konservatorisch behandelt und nur mit geringfügigen baulichen Änderungen hergerichtet. Das aufgesetzte Technikgeschoss wird komplett abgebrochen und durch eine neue Stahlkonstruktion ersetzt.
Die vorhandenen, technisch nicht mehr zeitgemäßen, Aufzugsanlagen werden abgebrochen. Im Südkern
werden zwei neue Aufzüge erstellt, die vollständige Barrierefreiheit gewährleisten und gleichzeitig auch
als Lastenaufzug geeignet sind.
Die Dachflächen im 8. OG werden komplett überarbeitet, gedämmt und abgedichtet.
Die Fassade UG bis 7.OG wird komplett neu gemäß EnEV aufgebaut.
Rampe und Fahrradhalle werden auf den ursprünglichen Zustand (Erbauung) zurückgebaut. Nachträglich
hinzugefügte Ein- und Anbauten werden entfernt.

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Seite 9

Die Kostenberechnung ergibt eine Gesamtsumme in Höhe von 63,15 Mio. Euro für die umfassende,
denkmalgeschützte Modernisierung des Stadthauses, bei exakter Mengenermittlung gemäß Elementmethodik und auf der Basis einer vertieften Vorplanung LPH 2 + HOAI.
Im Einzelnen hierzu (brutto):
200
300
400
500
700

Herrichten und Erschließen
Bauwerk - Baukonstruktionen
Bauwerk - Technische Anlagen
Außenanlagen
Baunebenkosten ca. 25 %

Gesamtkosten (gerundet)

628.659 Euro
30.155.619 Euro
18.062.971 Euro
1.756.630 Euro
12.537.920 Euro
63.150.000 Euro

Bei der Kostenberechnung handelt es sich um eine kritische Betrachtung, die noch Kostenreduzierungen
durch geringeren Aufwand beim Denkmalschutz und durch veränderte Anforderungen (z.B. Verzicht auf
ein Restaurant) zulässt. Außerdem sind mögliche Finanzierungserleichterungen durch Fördermittel aus
dem Denkmalschutz nicht berücksichtigt worden. Ein erster Förderantrag (Denkmalschutz Sonderprogramm VI) für den 1. Bauabschnitt (Glasgang) ist aktuell positiv beschieden worden (300.000 Euro Zuschuss). Für die Fahrradhalle ist aktuell ein Förderantrag an die Deutsche Stiftung Denkmalschutz gestellt
worden. Weitere Anträge sind möglich und werden durch den LVR ausdrücklich unterstützt.

Alternativen und Wirtschaftlichkeitsuntersuchung:
Auf der Grundlage der sich abzeichnenden Untersuchungsergebnisse sowie unter Berücksichtigung der
Diskussionen im AK Politik wurde ergänzend ein Alternativen betrachtet sowie eine Wirtschaftlichkeitsberechnung hierzu in Auftrag gegeben.
Als Alternativen kommen grundsätzlich folgende Varianten in Betracht:
Variante 0:
Beibehaltung Ist-Zustand/Anmietung
Ersatzanmietung an 7 Standorten
Leerstandsverwaltung des Stadthauses Krefeld
Variante 1:
Modernisierung Stadthaus
Betrieb und Instandhaltung erfolgen durch das Gebäudemanagement der Stadt Krefeld bzw. externer
Dienstleister
Variante 2:
Neubau auf städtischem Grundstück
Grundstück befindet sich im Eigentum der Stadt Krefeld
Leerstandsverwaltung des Stadthauses Krefeld
Betrieb und Instandhaltung erfolgen durch das Gebäudemanagement der Stadt Krefeld bzw. externer
Dienstleister
Bei der langfristigen Fortsetzung der Anmietung von Büroflächen in den aktuell 7 Ersatzstandorten ist zu
berücksichtigen, das neben den reinen Mietkosten - z.B. für die bei längerer Nutzungszeit unabdingbare
vollständige Barrierefreiheit- erhebliche Mehraufwendungen für Baumaßnahmen sowie den Betrieb der
über die Stadt verteilten Fachbereiche entstehen und die bürgerorientierte Dienstleistung stark erschwert wird.
Für die Errichtung eines Verwaltungsneubaus kommt durch seine innenstadtnahe Lage vor allem das
städtische Grundstück am Willy Brandt Platz in Betracht. Hier könnten grundsätzlich alle vormals im
Stadthaus ansässigen Fachbereiche an einer Stelle konzentriert werden.
Die Wirtschaftlichkeitsuntersuchung hat - als Ergebnis eines Vergabeverfahrens - das renommierte Unternehmen PSPC, Rosenthaler Str. 46/47, Berlin auf der Grundlage der Kostenberechnung von RKW mit

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Seite 10

Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen unter Einbeziehung einer Risikobewertung vorgenommen.

PSPC hat bei seiner Wirtschaftlichkeitsuntersuchung bei allen drei Varianten auf der Grundlage der Investitions- und Finanzierungskosten, der Kosten für Instandhaltung, Bedienung TGA, usw. und der Risiken
eine Berechnung mit einer Periodisierung der Zahlungsströme auf 30 Jahre zuzüglich Planungs- und Bauphase durchgeführt.

Begründung

Seite 11

Zusammenfassend kommen die Gutachter bei einem Vergleich über 30 Jahre zu dem Ergebnis, dass die
Beibehaltung des „Ist-Zustandes“, d.h. Anmietungen von mehreren externen Standorten, die mit großem Abstand unwirtschaftlichste Lösung darstellt.
So wurde berechnet, dass auf den anzulegenden Lebenszyklus von 30 Jahren (Mindestwert) gerechnet,
bei der derzeitigen Anmietungsvariante (jedoch noch ohne absehbar zusätzlich erforderliche Baumaßnahmen, z.B. zur Barrierefreiheit) 30,7 Mio. bzw. 28,4 Mio. Euro Mehraufwendungen gegenüber der Modernisierungsvariante Stadthaus bzw. der Neubauvariante entstehen. Das heißt, die jährliche Mehrbelastung bei der Anmietungsvariante beträgt im Durchschnitt ca. 1 Mio. Euro pro Jahr gegenüber den beiden
anderen Varianten.
Dabei sind zudem die durch die dezentralen Standorte bedingten Mehrkosten (Fahrtzeiten und –kosten
für städtische Mitarbeiter/innen, Postverteilung, zusätzliche Telekommunikationskosten etc.) noch außer
Ansatz geblieben, die das Gesamtergebnis zu ungunsten der Anmietungsvariante im Vergleich zu Modernisierung bzw. Neubau nochmals deutlich verschlechtert. In einer vereinfachten Mehrkostenbetrachtung über einen Zeitraum von 30 Jahren ist hierfür mit weiteren Mehrkosten in Höhe von mindestens 5
Mio. Euro zu rechnen.
Die Situation ist zudem nicht nur monetär zu betrachten, sondern auch aus Sicht der Krefelder Bürger, die
bei ihren Anliegen teilweise „quer durch die Stadt geschickt werden“. Im Sinne der angestrebten Kundenorientierung ein nicht auszugleichender Nachteil. Auch die interne Kommunikation leidet unter der
Situation, auf das ganze Stadtgebiet verteilt zu sein, erheblich.

Begründung

Seite 12

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Anmietungsvariante keine Alternative zur Modernisierung
Stadthaus bzw. zu einem Neubau darstellt.
In seinen weiteren Berechnungen stellt der Gutachter fest, dass die Modernisierung des Stadthauses
unter Berücksichtigung des NKF und der Bestandssicherung über 30 Jahre (ohne finanzielle Zuwendungen
„Dritter“) im Vergleich zu einem Neubau die wirtschaftlichere Realisierungsvariante darstellt. In der Modernisierungsvariante betragen die laufenden Aufwendungen (Abschreibungen, Anmietung, Betrieb, Instandhaltung, Energie, Finanzierung und Leerstandsmanagement) über den Betrachtungszeitraum rund 128,00 Mio. €. Die Aufwendungen innerhalb der Neubauvariante belaufen sich auf rund -130,30 Mio. €.
Der Buchwert nach 30 Jahren beträgt in der Modernisierungsvariante 46,1 Mio. € und in der Neubauvariante 44,9 Mio. €. Im Ergebnis stellt sich nach der NKF-Betrachtung die Modernisierung mit einer saldierten Ressourcenveränderung von -81,8 Mio. € wirtschaftlich im Vergleich zum Neubau mit einem Wert
von -85,4 Mio. € dar. Die absolute Vorteilhaftigkeit beträgt über die Laufzeit bezogen auf den Ressourcenverbrauch -4,30 Mio. € zugunsten der Modernisierungsvariante.

In der Gesamtbewertung ist zudem zu berücksichtigen, dass bei der Entscheidung für einen Neubau die
Frage der Nutzung bzw. Verwertung des denkmalgeschützten Stadthauses ungeklärt bleibt.
Ein potenziell denkbarer Abbruch des Gebäudes ist aufgrund seiner weit über Krefeld hinausgehenden
bauhistorischen Bedeutung, seiner nachgewiesenen guten baulichen Grundsubstanz und auch vor dem
Hintergrund aktueller Gerichtsentscheidungen als nicht realistisch einzustufen.

Begründung

Seite 13

Auch würde die perspektivische Nachverwertung des Grundstücks (fiktiv, d.h. ohne Berücksichtigung des
Denkmalschutzes betrachtet) aufgrund seines heterogenen Umfeldes von Schulen, Kleingärten und Industriebetrieben voraussichtlich lediglich die vorauslaufenden Abbruchkosten von ca. 2.5 Mio€ decken
können.
Eine Veräußerung ist angesichts der in den letzten Jahren mehrfach grundsätzlich abgefragten Interessenslagen Dritter nahezu auszuschließen. Daher werden auf Dauer laufende Unterhaltungskosten für die
Stadt als öffentliche Eigentümerin anfallen, die entsprechend durch PSPC berücksichtigt wurden.
Die alternative Neubauvariante würde zudem dazu führen, dass auf einen Verkaufserlös von ca. 3 Mio.
Euro für das Grundstück am Willy-Brandt-Platz verzichtet werden muss.
Für die Modernisierung des Stadthauses spricht zudem die positive städtebauliche Weiterentwicklung des
Umfeldes und die unmittelbare Nachbarschaft von Bauten von Eiermann und von Mies van der Rohe an
der Girmesgath, die aktuell als Privatinitiative umfassend und denkmalgerecht saniert werden.

Umsetzung/ Finanzierungsvarianten:
In einem zweiten Schritt hat der Gutachter die wirtschaftlichste Beschaffungsvariante (Eigenrealisierung/ÖPP) für die Sanierung des Stadthauses über einen Zeitraum von 30 Jahren (NKF-Betrachtung) ermittelt. Dabei wird davon ausgegangen, dass die Stadt Krefeld Eigentümer des Grundstückes und des
Gebäudes bleibt (Inhabermodell). Die Finanzierung der Gesamtinvestitionskosten sowie die Vertragsund Finanzierungsstruktur entspricht somit der des Neubaus der Hauptfeuerwache Krefeld. Ergänzend
hat der Gutachter gemäß der Entscheidung des Arbeitskreises Politik die Neubauvariante als ÖPP geprüft.

Abschließend kommt der Gutachter hier zu dem Ergebnis, dass sich bei einem - auf der Grundlage realisierter ÖPP-Vorhaben ermittelten - gutachterlich angemessenen Effizienzvorteil von 10 %, bezogen auf
die Investitionskosten (KG 200 bis 700) im ÖPP-Modell, die Modernisierung des Stadthauses im Rahmen

Begründung

Seite 14

eines ÖPP-Modells die wirtschaftlich vorteilhafte Beschaffungsvariante darstellt. Diese Form der Umsetzung wird daher aus Sicht des Gutachters zur Realisierung empfohlen.

Zeitplanung:
Folgende Zeitplanung ist, in Abhängigkeit von der Fertigstellung und des Bezuges des TDZ, vorgesehen:
ab 11/2016
Entwurfs- und Genehmigungsplanung bis zur Baugenehmigung durch RKW
Vorbereitung und Durchführung des Verhandlungsverfahrens ÖPP
10/2018 bis 11/2019
Planungsphase
05/2019 bis III. Quartal/2021
Bauphase


                                    
                                
Das Dokument stammt aus dem Ratsinformationssystem der Stadt Krefeld